Приемка квартиры в новостройке: что проверить перед подписанием акта

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Передача ключей в новостройке часто превращается не в радостную формальность, а в внимательную проверку каждого помещения. Причина проста: даже в новых домах нередко встречается некачественный ремонт. Если подписать акт без замечаний, устранение дефектов потом может потребовать больше времени, доказательств и расходов.

ООО "СДЕЛКА.ЕКСПЕРТ" оказывает профессиональную помощь при некачественном ремонте в новостройке: сопровождает дольщиков на осмотре, фиксирует недостатки, готовит претензии застройщику и помогает добиваться устранения дефектов или компенсации. Ниже — подробный чек-лист и юридически безопасный порядок приемки.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр лучше проводить подготовленно: потребуется проверить отделку, площадь, коммуникации, окна, двери, электрику и общее состояние помещений. Минимальный набор выглядит так:

• блокнот и карандаш — нужны для записей, схем, расчетов и простой проверки тяги вентиляции;
• фотоаппарат или камера смартфона — поможет зафиксировать каждый дефект и сохранить доказательства до подписания документов;
• фонарик — пригодится для осмотра темных углов, ниш, санузлов, щитков и технических зон;
• строительный уровень — нужен для проверки перепадов, неровностей и качества отделочных работ;
• отвес — позволяет оценить вертикальность стен и правильность геометрии помещения;
• рулетка — необходима для измерения стен, проемов и фактической площади;
• недорогой электроприбор — подходит для безопасной первичной проверки розеток; при возможности возьмите и вольтметр.

Все обнаруженные дефекты нужно записать, сфотографировать и включить в смотровой лист или дефектный акт. Если недостаток можно устранить, застройщик должен организовать исправление; если устранение невозможно, например при уменьшении площади, можно ставить вопрос о компенсации.

Приемка квартиры без отделки

Черновую квартиру нередко принимают поверхностно, хотя именно на этом этапе можно заметить серьезные строительные нарушения. Если представитель застройщика убеждает, что «так и должно быть», ориентируйтесь не на слова, а на договор, проект и строительные требования.

В первую очередь проверьте:

• отсутствие выраженных трещин, пустот, смещений блоков и грубых неровностей;
• соответствие фактической площади данным ДДУ и проектной документации;
• геометрию стен, вертикальность, прямые углы и отсутствие критичных отклонений;
• соответствие планировки согласованному плану без самовольных изменений;
• качество окон, дверных блоков, фурнитуры и замков;
• наличие изоляции проводов и подвод коммуникаций согласно проекту.

Проверьте стояки, трубы, счетчики и пломбы. Показания приборов учета стоит сфотографировать, особенно если квартиру пока нельзя принять из-за существенных замечаний.

Отдельно оцените влажность и микроклимат: в помещениях не должно быть плесени, подтеков и стойкой сырости. Вентиляцию можно проверить листом бумаги: если он притягивается к решетке, тяга обычно есть.

Приемка квартиры с отделкой

Отделка от застройщика может быть черновой, предчистовой или чистовой — ориентироваться нужно на перечень работ, указанный в ДДУ, приложениях, спецификации и рекламных материалах, если они стали частью условий сделки.

Обычно на осмотре проверяют:

• фактическую площадь и соответствие плану;
• качество пола, стен, потолков и отделочных материалов;
• монтаж окон, входной и межкомнатных дверей;
• перегородки, проемы и комплектность дверных блоков;
• розетки, выключатели, светильники и распределительные точки;
• отопление, вентиляцию, водоснабжение и канализацию;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и иное установленное оборудование.

Если договором обещаны дополнительные услуги, например интернет, ТВ-кабель или конкретная комплектация, их отсутствие также нужно фиксировать как замечание. Все отклонения лучше записывать сразу, а не обсуждать устно.

Чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи, пока существенные дефекты не зафиксированы и не согласован порядок их устранения. Чек-лист помогает пройти осмотр системно и не пропустить важные элементы.

Площадь квартиры и комнат

Лучше осматривать квартиру днем при естественном освещении: так проще заметить трещины, пятна, неровности, дефекты стеклопакетов и отделки.

Измерьте помещения самостоятельно. Комнаты сложной формы разделите на простые фигуры, рассчитайте их площади и сравните результат с документами. Если площадь меньше заявленной, можно обсуждать перерасчет или компенсацию.

Входная дверь

Проверьте размер проема, качество установки, работу замков, отсутствие перекоса и самопроизвольного закрывания. Стяжка у входа не должна крошиться, а дверь — скрипеть, цеплять коробку или открываться с усилием.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без трещин, выбоин и пустот, с толщиной, предусмотренной договором или проектом. В квартире с отделкой дополнительно оценивают качество покрытия, швы, примыкания и соблюдение технологии укладки.

Потолок

Стыки плит должны быть заделаны, а высота потолков — соответствовать проекту и договору. Если высота заметно меньше заявленной или ниже допустимых значений, это может быть основанием для требований к застройщику.

Стены

Оцените вертикальность, ровность и качество штукатурки. Даже небольшой перепад может привести к значительным расходам при последующей отделке, поэтому отклонения лучше фиксировать сразу и при необходимости измерять инструментально.

Допустимые отклонения зависят от типа стен, материалов и применимых строительных требований. При споре лучше опираться на экспертное заключение, а не только на визуальную оценку.

Окна

Проверьте профиль, стеклопакеты, фурнитуру, уплотнители, подоконники, откосы и защиту монтажной пены. Любые сколы, продувания, перекосы и проблемы с открыванием нужно включать в акт.

Электрика

Не проверяйте розетки дорогими гаджетами. Используйте простой электроприбор или тестер: при неисправности сети можно повредить технику.

ЮЦ ООО "СДЕЛКА.ЕКСПЕРТ"

Проверяйте не одну розетку, а все точки, которые предусмотрены договором: выключатели, освещение, розетки, выводы, щиток и даже электрозамок, если он входит в комплектацию. Работоспособность одной точки не подтверждает исправность остальных.

Водоснабжение и канализация

Осмотрите стояки, краны, соединения, счетчики, трубы и места прохождения коммуникаций. Не должно быть луж, следов намокания, перекосов и свободно болтающихся элементов; в санузлах проверьте наличие необходимых выводов и тройников.

Отопление

Радиаторы должны быть закреплены надежно и установлены ровно, без видимых повреждений и течей. Если договором предусмотрены терморегуляторы, они должны быть смонтированы к моменту приемки.

Вентиляция

Если тяга отсутствует или работает слабо, внесите это в дефектный акт. Проблемы с вентиляцией влияют на влажность, запахи и эксплуатацию квартиры, поэтому их нельзя оставлять без фиксации.

Следы вредителей

В новой квартире не должно быть насекомых, следов жизнедеятельности, гнезд или повреждений отделки. При обнаружении таких признаков можно требовать обработки и устранения причины.

Куда вносить замечания при приемке

Все дефекты указываются в дефектном акте, смотровом листе или ведомости замечаний. Документ подписывают дольщик и представитель застройщика; если представитель отказывается, отказ нужно зафиксировать доступным способом.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи под обещание исправить всё позже. После подписи застройщик может ссылаться на приемку без замечаний, а доказывать наличие дефектов станет заметно сложнее.

Иногда застройщик предлагает компенсацию, скидку или дополнительные помещения вместо устранения недостатков. Такое предложение можно принять или отклонить — решение зависит от стоимости дефектов и интересов дольщика.

Проверка подъезда и общего имущества

Подъезд, подвал, чердак, лифты и технические помещения относятся к общему имуществу. Дольщик вправе фиксировать нарушения и обращаться к застройщику самостоятельно или вместе с другими собственниками.

В местах общего пользования часто встречаются трещины, протечки, проблемы с дверями, лифтами, отделкой и инженерными системами. Такие замечания также стоит документировать, особенно если они влияют на безопасность и эксплуатацию дома.

Принимать квартиру самому или с экспертом

Самостоятельная приемка возможна, но без опыта легко пропустить дефекты, которые проявятся уже после ремонта. Ошибка на осмотре может привести к расходам на переделку, замену материалов и длительным спорам с застройщиком.

ООО "СДЕЛКА.ЕКСПЕРТ" сопровождает приемку квартир в Казани: эксперты проверяют помещения, фиксируют даже неочевидные недостатки, помогают составить дефектный акт и не дают застройщику навязать подписание документов на невыгодных условиях. При необходимости можно оформить доверенность или прийти на осмотр вместе со специалистом.